2017年4月1日 ，中共中央、国务院决定在雄安设立了国家级新区，为此，2018年12月，国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》。为了城市的发展需要，在我国现行的法律制度下，政府为了公共利益的需要，为了城市的发展，为了人民更好的生活，往往会将部分的农用地转为建设用地，用于当地的经济发展需要。
雄安新区的惠民政策，就给全国其他市区的规划发展带了好头，征地公告、征地补偿安置方案公告、土地征收补偿协议等，政策公开透明，值得很多地方政府学习。
国家一直密切关注“三农”问题，严格限制农用地转为建设用地的理由。但是，建设用地和农用地之间的巨大价差利润，激励着一些土地利益相关方要变农用地为建设用地，有时甚至甘冒违法犯罪的风险。
根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理一种叫农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。
为了能够让广大被征收人明白其中的流程，以防止地方政府暗箱操作，或者农村集体经济组织、村民委员会、村民小组违规实行，小云律师跟大家讲下农用地转建设用地要经历的步骤，如果侵犯了你们的合法利益，一定要及时维权。
1、土地转用，要符合规划。
（1）政府部门制定三个规划——土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，而土地转用，必须要符合规划中的指标。城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。
（2）如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
2、要进行建设项目的可行性论证
根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次或分期申请，办理建设用地审批手续。
3、向国土资源局提出用地预审申请
（1）用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。
（2）国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
4、向建设、环保部门等其他部门办理手续、缴纳审批费用
用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。注意：某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
5、向国土资源局提出项目用地的正式申请
用地单位在办完1—4的手续后，再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
6、根据用地项目的不同，政府审批的层级也不同
国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
（1）按照《土地管理法》有关规定，建设占用土地，农用地转为建设用地的审批权限：省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准。
（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
（3）上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
（4）征收土地的审批权限：征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）或其他土地超过70公顷（1050亩）由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。
（5）除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
征地拆迁律师提醒：
（1）有权审批农用地转用手续的单位划分为三个层级，即国务院、省级人民政府、市县级人民政府，规定在其各自审批权限范围内享有相应审批权。如：省级人民政府批准的道路建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需要由国务院批准。
（2）需要注意两点事项：一是市、县市级人民政府无权直接批准农用地转用申请，只能在已批准的农用地转用范围内，对具体建设项目用地进行审批；二是“两个同时”，即“经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批”和“经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照《土地管理法》第四十五条第一款的规定另行办理征地审批”。
7、补偿安置的标准是什么？
由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
（1）征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
（2）征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
（3）每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
以上是整个征地拆迁的大概流程，虽然在大多数的情形下，农用地转用审批和集体土地征收审批手续可以同时办理，但并不意味着土地征收时可以不用办理农用地转用审批手续，或者用集体土地征收手续代替农用地转用审批手续。许多地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，或通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农项目建设的行为。对此类违法用地行为，我们一旦发现，就要向有关部门举报或曝光，在遇到征收时，通过法律途径维权。
